Manutenção hoteleira: tarefas e ferramentas necessárias

Se é proprietário ou gestor de um hotel, sabe que, por detrás da qualidade e da segurança do seu alojamento está a sua equipa de manutenção. Desde a ligação correta das luzes nos quartos até ao funcionamento suave e silencioso dos elevadores, tudo requer pessoal especializado na resolução e prevenção de problemas. 

Neste post, damos-lhe uma visão global da manutenção hoteleira, quais são as principais tarefas, as inspeções regulamentares, as ações preventivas e as ferramentas que deve comprar ou alugar.

O que é a manutenção hoteleira?

A manutenção hoteleira é o conjunto de operações e tarefas necessárias para garantir o bom funcionamento das instalações e serviços de um hotel. É um trabalho integral que inclui a revisão, a monitorização, o cuidado e a reparação de cada um dos elementos e sistemas que são utilizados para proporcionar segurança e conforto diariamente aos hóspedes.

• Por exemplo, pode abarcar trabalhos gerais associados à remodelação, canalização e aquecimento, assim como tarefas que garantem a operacionalidade de serviços específicos do hotel, como a verificação dos sistemas de segurança ou do equipamento do ginásio.

A manutenção hoteleira não se centra apenas na ação reativa a quaisquer problemas que ocorram. Também abarca o planeamento e a execução de práticas preventivas que evitem ou minimizem esses inconvenientes ou falhas. Ou seja, é a manutenção corretiva e, principalmente, a manutenção preventiva. 

Diferença entre manutenção preventiva e corretiva

A manutenção corretiva é executada em resposta à avaria de um equipamento, de um sistema, de uma peça de mobiliário… É uma forma de manutenção que, geralmente, acarreta maiores perdas económicas, porque implica um período de inatividade de um serviço hoteleiro e a compra de componentes ou equipamentos novos. Além disso, o cliente apercebe-se de que está a ser feita uma gestão deficiente.

Por outro lado, a manutenção preventiva é aquela que é executada de forma regular e programada, com o objetivo de prevenir falhas ou avarias nos equipamentos e evitar paragens nas atividades. Pode incluir inspeções, supervisões, ajustes, substituição de peças, limpeza de componentes, etc. Nesta forma de manutenção aproveitam-se os períodos de não utilização dos equipamentos ou das áreas do hotel para levar a cabo as tarefas. 

 

A manutenção hoteleira também pode ser classificada de acordo com a sua obrigatoriedade legal. A manutenção técnica obrigatória ou regulamentar, que, normalmente, deve ser efetuada e documentada por uma empresa certificada. E a manutenção voluntária, que não é exigida por lei, mas é recomendada para os hotéis e os hóspedes.

Principais tarefas de manutenção hoteleira

De seguida, vamos explorar as principais tarefas que deve programar na manutenção hoteleira:

Inspeção de instalações elétricas

Para garantir, tanto o bom funcionamento do hotel como a segurança dos hóspedes, dos funcionários e da propriedade, são essenciais inspeções regulares das instalações elétricas e dos componentes associados.

Isto inclui: Isto inclui:

• A verificação de circuitos, interruptores, cabos, ligações e equipamentos elétricos para garantir que tudo está a funcionar corretamente. Desta forma, é possível reparar e detetar eventuais defeitos e evitar curto-circuitos e incêndios.
• A inspeção periódica regulamentar, a cada 5 anos, das instalações e modificações do sistema elétrico de baixa tensão. Esta inspeção deve ser efetuada por uma empresa acreditada para o efeito (Organismos de Controlo Autorizados OCA). Inclui a verificação de:
  • Ligações à terra, proteção contra sobretensões, fusíveis, disjuntores, distribuição de circuitos elétricos, registos internos de manutenção, etc. Também abarca a avaliação de instalações solares fotovoltaicas.

Sistema HVAC

Esta manutenção hoteleira consiste na inspeção e limpeza dos sistemas de aquecimento, ventilação e unidades de ar condicionado utilizados nas diferentes áreas comuns e quartos. Trata-se de uma atividade essencial para garantir a qualidade do ar interior, evitar o aparecimento de maus odores, reduzir o consumo de energia e minimizar ou evitar o ruído dos equipamentos.

As principais tarefas são:

• Inspeções programadas dos componentes críticos do HVAC, como termóstatos, filtros de ar, condutas, motores, etc. Servem para detetar sinais precoces de desgaste e avarias. 
• Limpeza de pó, bolor e quaisquer contaminantes nos filtros de ar, serpentinas, linhas de drenagem, grelhas e condutas, etc. 
• Lubrificação de motores, ventiladores e qualquer outra peça móvel.
• Ajuste do fluxo de ar para uma distribuição uniforme nos quartos do hotel.

Os sistemas de ar condicionado com uma potência superior a 70 kW devem ser submetidos a inspeções mensais. Os sistemas com uma potência inferior a 70 kW devem ser inspecionados, no mínimo, a cada 3 ou 4 meses.

Reparação da canalização

Imagine que, como hóspede, tem uma fuga persistente na torneira do lavatório ou quase não tem pressão de água no duche. Estes são problemas que afetam a experiência do cliente e podem levar a danos estruturais.

Portanto, as tarefas de manutenção do hotel devem incluir a inspeção regular dos sistemas e redes de água branca e de águas residuais, assim como a correção imediata de quaisquer problemas com torneiras, canos e drenos. Por exemplo:

• Reparação de tubos partidos.
• Lubrificação de bombas de água e revisão dos sifões.
• Manutenção dos drenos. Inclui desentupimentos, inspecionar sifões e limpar periodicamente os drenos para evitar entupimentos. 
• Limpeza e descalcificação de filtros e chuveiros.
• Substituição ou reparação de torneiras defeituosas. 
• Aplicação de teste periódicos à qualidade da água.

Conservação de áreas comuns

Piscinas, ginásios, restaurantes, área de receção, parques de estacionamento, corredores, salas de conferência, escadas, elevadores e casas de banho públicas são zonas de uso comum que necessitam de manutenção constante para tanto garantir a sua atratividade com o a sua funcionalidade. 

Entre as principais tarefas encontram-se:

• Limpeza:
  • Limpeza regular e profunda de móveis, cortinas, persianas, superfícies, candeeiros, tapetes, casas de banho, etc. 
  • Limpeza regular dos equipamentos, saunas, mesas de massagem, etc.
  • Controlo de pragas.
• Inspeção e reparação de mobiliário e estruturas:
  • Inspeção periódica do mobiliário quanto ao desgaste, e reparação ou substituição do mesmo.
  • Inspeção e reparação de tetos, paredes, janelas e revestimentos de pavimentos.
  • Manutenção de fachadas em hotéis, incluindo limpeza, inspeção e reparação de revestimentos de paredes, pinturas, vidros de janelas, sistemas de isolamento, varandas, grades, floreiras, etc.
• Manutenção de equipamentos. Trata-se da inspeção, reparação ou substituição de equipamentos, como eletrodomésticos de cozinha, máquinas de lavar e secar roupa, máquinas de ginásios e spas, computadores, etc.
• Avaliação e manutenção de sistemas:
  • Inspeção e reparação de iluminação, som e audiovisuais.
  • Verificação do bom funcionamento da conetividade WiFi, da televisão por satélite ou dos serviços de streaming, das linhas telefónicas, etc. 
• Manutenção de instalações recreativas. Por exemplo:
  • Inspeção de trampolins, escorregas e escadas em piscinas e parques infantis.
  • Controlo da qualidade da água das piscinas e do funcionamento das bombas e dos filtros. 

As tarefas de inspeção, limpeza e reparação de fachadas e janelas exteriores de hotéis implicam trabalhos em altura. Para uma segurança máxima, deve planear o aluguer e o uso de telescópicas ou de plataformas elevatórias de tesoura.

Gestão de elevadores

Para minimizar os problemas associados ao uso de elevadores, como falhas no sistema elétrico e/ou mecânico que podem causar paragens, solavancos ou quedas, deve ser implementada uma série de atividades para a manutenção hoteleira, como:

• Programar inspeções periódicas. Pelo menos, a cada 6 meses, técnicos especializados devem efetuar uma verificação exaustiva dos componentes elétricos e mecânicos vitais dos elevadores. Para além de procederem às limpezas e lubrificações indicadas pelo fabricante. 
• Programar inspeções regulamentares, a cada dois anos. Estas devem ser efetuadas e documentadas por organismos de controlo autorizados OCA.
• Registar as tarefas de manutenção digitalmente ou num livro de registo. Incluir as datas, o nome da empresa que efetuou as tarefas, as atividades levadas a cabo, as falhas detetadas e as peças reparadas. 
• Não ignorar ruídos invulgares ou trepidações excessivas. Contacte imediatamente o serviço técnico especializado.  

Sistemas de segurança

A manutenção hoteleira inclui tarefas para garantir o correto funcionamento de alarmes contra incêndios, sprinklers automáticos, detetores de fumo, sistemas de iluminação externa, controlos de acesso, câmaras de vigilância, sensores de fugas de água e outros dispositivos de segurança. Por exemplo:

• As tarefas de manutenção periódica dos sistemas anti-incêndio devem ser registadas e disponibilizadas para a inspeção regulamentar, que é efetuada a cada 5 anos.
• A manutenção dos sistemas de vigilância a cada 3 meses pode incluir a limpeza das câmaras, dos gravadores (DVR) e do equipamento de monitorização, a reorientação das câmaras, a verificação da cablagem ou da ligação remota, etc.

Ferramentas imprescindíveis para a manutenção hoteleira

Em qualquer tarefa de manutenção hoteleira, deve garantir que o pessoal dispõe dos equipamentos de proteção individual (EPIs) adequados, como óculos de segurança, luvas, calçado de segurança, arnês para trabalhos em altura, etc. Além disso, deve equipá-los com as seguintes ferramentas:

Ferramentas manuais básicas

Todos os departamentos de manutenção hoteleira devem ter: 

• Chaves de fendas magnéticas (ranhuradas, Phillips, hexagonais, Pozidriv, Torx…).
• Chaves de fendas de precisão
• Alicates de bico chato, alicates de bico redondo, descascadores de fios, alicates de corte, etc.
• Martelo de unha, martelo de bola, martelo de borracha, etc.
• Chaves inglesas, chaves fixas, chaves hexagonais, etc.
• Escada de alumínio.
• Lanternas.
• Fitas métricas e níveis.
• Rolos.

Equipamentos especializados

São as ferramentas utilizadas nas tarefas complexas de manutenção hoteleira. Por exemplo:

• Ferramentas de diagnóstico:
  • Câmaras térmicas. Para detetar problemas no sistema de isolamento ou componentes sobreaquecidos.
  • Multímetro
  • Detetor de fugas de água.
• Ferramentas de canalização:
  • Desentupidor de pistola, para sifões.
  • Corta-tubos e dobradores de tubos
  • Bombas de teste de fugas para tubos e caldeiras.
  • Controladores de fugas.
• Equipamentos elétricos.
  • Cortador de relva.
  • Rebarbadora.
  • Berbequins sem fios.
  • Chaves de fendas de impacto.
• Equipamentos de limpeza. 
  • Lavadora — varredora de pavimentos.
  • Hidrolavadora de água quente ou fria.
  • Aspirador Industrial
• Equipamento de elevação para a manutenção de fachadas.
  • Andaimes
  • Plataforma telescópica.
  • Plataforma elevatória de tesoura.
  • Plataforma articulada.
• Outras ferramentas e equipamentos:
  • Cortador de cerâmica.
  • Rebarbadora.
  • Gerador de energia.
  • Bateria portátil.

Software de gestão da manutenção (CMMS)

Um CMMS (Computerized Maintenance Management System) é um software que permite planificar, programar, monitorizar e registar as tarefas de manutenção. 

• Serve de plataforma para centralizar toda a informação sobre cada uma das instalações, sistemas e quartos que requerem operações de manutenção.
• Automatiza a programação das atividades, as notificações e os alertas. 
• É compatível com dispositivos móveis. 

Conselhos para uma manutenção hoteleira eficiente

Para finalizar, eis alguns conselhos estratégicos para a manutenção hoteleira:

Formação do pessoal

Invista na formação contínua do pessoal de manutenção. Desta forma, os trabalhadores estarão atualizados com as mais recentes práticas técnicas e tecnologias, para um bom funcionamento de cada serviço do hotel. 

Externalização de serviços especializados

Também pode optar por contratar empresas especializadas em inspeções técnicas e na manutenção preventiva e corretiva de equipamentos. Cada área e sistema será tratado por especialistas, através de um plano programado e de acordo com as normas legais.

Estabelecer procedimentos operacionais padrão — SOPs em hotéis

Isto permite-lhe criar uma estrutura para os trabalhadores seguirem, para assegurar a fluidez e o elevado padrão das operações de manutenção. Complemente este processo com uma lista de verificação diária das atividades. 

Priorizar a manutenção preventiva

A manutenção preventiva é sempre mais recomendada, porque evita avarias e reduz o risco de danos noutras áreas, equipamentos ou instalações. Além disso, reduz as perdas económicas e melhora a perceção do cliente.

Na LoxamHune, ajudamo-lo a otimizar a manutenção, a reparação e a construção da sua empresa. Contacte-nos e diga-nos o que precisa de alugar. Dispomos dos equipamentos adequados para cada operação.